FAQ Vendite

Le domande più richieste sulle vendite

Meglio affidare la vendita di casa mia ad una sola agenzia immobiliare o a più agenzie immobiliari?

Le agenzie più organizzate lavorano quasi sempre in collaborazione con i colleghi migliori della zona, cercando di assicurare il miglior risultato al cliente. L’assegnazione del mandato a vendere in esclusiva permette ad esempio di non trovare lo stesso immobile pubblicizzato con prezzi diversi; inoltre eviterete problemi legali come ad esempio eventuali rimborsi spese da versare ad altre agenzie. Verificate come lavora l’agenzia e scegliete quella che utilizza un sistema preciso di presa in carico della vendita e di pubblicità dell’immobile e che vi trasmette serenità e fiducia.

 

Negli annunci immobiliari i mq degli alloggi sono netti o lordi?

Gli annunci, a meno che non sia specificato, parlano sempre di mq lordi, il che significa la superficie dell’immobile all’esterno dei muri perimetrali, metà dei balconi o terrazzi, un terzo delle cantine ed, a volte, una percentuale delle parti comuni.

 

Gli annunci pubblicati sono tutti gli appartamenti che l’agenzia ha in vendita?

Normalmente le agenzie tendono a pubblicizzare velocemente gli immobili in vendita, specie se si ritiene l’oggetto particolarmente interessante. Tuttavia, contattando l’agenzia, si può talvolta essere informati su altre possibilità che magari non sono ancora state pubblicizzate per motivi tecnici o di tempo.

 

Che cos’è un occasione/affare?

Specie in questo periodo si fa gran uso di questo termine dimenticando che l’acquisto o vendita denominato “affare” è cosa soggettiva. Ogni persona ha una percezione diversa di quello che può considerarsi un affare.

Generalizzando, possiamo ad esempio considerare un affare l’acquisto di un immobile in una posizione strategica, in buono stato di conservazione, ad un prezzo inferiore a quello di mercato. Considerando che l’immobile si presta all’affitto, sarà possibile avere una fonte di reddito passivo (che magari potrà servire a ripagare l’investimento). Oppure tra qualche tempo, nel momento più favorevole, si potrà rivendere l’immobile ad un prezzo maggiore di quello speso per l’acquisto.

 

Avrei bisogno di una valutazione del mio immobile. È gratuita?

Generalmente le agenzie immobiliari offrono la loro professionalità nel valutare un immobile gratuitamente, a patto che venga conferito loro un incarico di vendita. Nel caso si voglia semplicemente sapere quanto vale il proprio immobile il costo della stima varia in base al valore finale ed alla sua complessità.

 

Ho un immobile da vendere. A quanto corrisponde la provvigione?

A priori non si può dire la percentuale in quanto dipende dal valore dell’immobile, dalla difficoltà di vendita, dall’impegno pubblicitario richiesto. Nello scegliere una agenzia è comunque importante non valutare solo questo elemento. Solitamente le provvigioni vengono stabilite e confermate solo nel momento di chiusura della trattativa.

 

Ma la provvigione deve pagarla chi vende od a chi acquista?

Secondo l’art. 1754 del Codice Civile, mediatore è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. L’articolo 1755 indica che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti (2950), se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.

 

Quanto dura un incarico di vendita per legge?

Non esiste una durata stabilita per legge. Normalmente si può stabilire con il cliente la durata del mandato, a seconda di quanto velocemente intende vendere la proprietà.

 

Se una Agenzia non riesce a vendere l’immobile debbo pagarla ugualmente?

Secondo l’art. 1756 c.c., salvo patti o usi contrari, il mediatore ha diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per incarico della quale sono state eseguite anche se l'affare non è stato concluso. In genere però, per uso e consuetudine il mediatore viene pagato solo in caso di conclusione positiva dell’affare.

 

Che cosa è la Caparra confirmatoria?

La caparra è l’aspetto fondamentale di un contratto che impegna una parte a vendere e l’altra ad acquistare.

Secondo quanto regolamentato dall’art. 1385 c.c., si parla di Caparra confirmatoria se al momento della conclusione del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di denaro o una quantità d'altre cose fungibili la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).

Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1366. att. 1641). Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare la esecuzione o la risoluzione (1453 ss.) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 ss., att. 1641).

 

Se si firma un preliminare di vendita tramite Agenzia Immobiliare e poi non si compra più bisogna pagare lo stesso l’agenzia?

Se la causa del mancato perfezionamento del preliminare in atto notarile NON è imputabile a errori ed/o omissioni dell’Agenzia allora SI. Per legge il diritto alla provvigione, sia da parte acquirente che venditrice, matura alla firma preliminare e non l’atto notarile.

 

Per comprare un immobile con le agevolazioni prima casa quali vincoli ci sono?

L'acquirente, o gli acquirenti, devono dichiarare nell'atto di compravendita:

- di non essere titolare esclusivo (proprietario al 100%) o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel territorio del Comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;

- di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa.

- di impegnarsi a stabilire la residenza, entro 18 mesi dall'acquisto, nel territorio del Comune dove è situato l'immobile da acquistare, qualora già non vi risieda.

 

Se rivendo una casa acquistata con le agevolazioni “1° casa” prima di 5 anni cosa succede?

L'Agenzia delle Entrate richiederà la differenza d’imposta da 1° a 2° casa, una sovrattassa del 30% e gli interessi di mora a meno che, entro un anno dalla vendita dell’immobile, non si ricompri un altro immobile da adibire a prima casa.

Passati invece 5 anni si è liberi di vendere senza alcun vincolo.

 

Ho dei risparmi da investire in un immobile, che possibilità mi offre il mercato?

Investire in immobili da affittare è ad oggi ancora un buon investimento. Permette di avere spese  certe (mantenimento, tasse e spese condominiali) salvo imprevisti e buoni guadagni. E’ consigliato orientarsi in zone strategiche per il turismo o per i servizi. Decidete prima a chi volete affittare, scegliete l’immobile migliore che si presta a tale scopo e rendetelo appetibile per l’affitto.

 

Quali sono le spese per l’acquisto di una nuova casa?

Imposte Variabili (Imposta di Registro) e Imposte Fisse (Ipotecaria e Catastale):

- Se si acquista da un privato l’imposta di Registro è calcolata al 2% (se prima casa) del valore catastale (ricavato dalla rendita catastale), mentre al 9% (se seconda casa). Le imposte ipotecaria e catastale invece sono calcolate in misura fissa, ovvero 50 € cadauna in entrambe le casistiche.

- Se si acquista da costruttore (entro 4 anni dalla ultimazione) non si paga l’imposta di Registro ma si paga l’IVA (Imposta sul Valore Aggiunto) al 4% (se prima casa), al 10% (se seconda casa), al 20% (se seconda casa di lusso), calcolata però sul prezzo dichiarato di acquisto e non più sul valore catastale. Le imposte ipotecaria e catastale sono invece anche qui calcolate in misura fissa: 200 € ad imposta per tutte i casi indicati.

- Se si apre un mutuo bisogna fare un ulteriore atto dal notaio e pagare un’Imposta pari allo 0,25% della somma del mutuo (se prima casa) oppure al 2% della stessa (se seconda casa).

 

E’ sempre consigliato contattare un notaio di fiducia per avere un preventivo corretto  visiti i continui cambi di normative. Anche l’agenzia potrà darvi indicazione di un professionista al quale rivolgere le vostre domande.

 

Cosa è la certificazione energetica di un appartamento?

L'attestato di certificazione energetica è un documento, OBBLIGATORIO PER LEGGE in caso di compravendita, che testimonia il rispetto delle norme sull'efficienza energetica in edilizia. In pratica è l’”etichetta" energetica di un edificio, se non di ogni singolo appartamento, di cui riporta caratteristiche costruttive e comportamento termico. Serve a definire quanto consuma l’immobile in termini energetici.